上海市松江区《佘山银湖别墅》物业管理招标公告

　　上海市松江区《佘山银湖别墅》物业管理招标公告

　　《佘山银湖别墅》住宅小区物业项目，根据《中华人民共和国招标投标法》、《物业管理条例》、《上海市住宅物业管理规定》等相关规定，上海市松江区佘山银湖别墅业主大会决定，采用公开招标的方式选聘本项目的物业服务企业。

　　一、招标人基本情况

　　招标人：上海市松江区佘山银湖别墅业主大会

　　地 址：上海市松江区泗泾镇泗陈公路2268弄166号

　　联系人：马云龙

　　电 话：13706216516

　　二、招标代理机构基本情况

　　招标代理人： 上海国际公共关系公司

　　地 址：中山北路1958号1310-1312室

　　联系人：王文会

　　电 话：13917467460

　　三、《佘山银湖别墅》物业项目基本情况概述

　　1、本项目建造的物业类型为：别墅

　　2、本项目座落地址：上海市松江区泗泾镇泗陈公路2268弄

　　本项目的物业管理区域四至范围：东至青松村、西至嘉松公路、南至泗陈公路、北至青浦区赵巷镇南崧村交界处；（含中线外扩10米的无人维护地带）。

　　3、本项目相关数据指标（以下数据可能与实际数据存在出入，在无法获取精确数据的情况下，招标人依据业主专有面积及相关数据资料，供投标人用于本次竞标测算成本，中标人在承接后依据实际情况对成本测算进行调整。）

　　本次物业招标总用地面积740000平方米，总建筑面积为184000平方米，总建筑面积构成为：地上总建筑面积为169000平方米，包括：别墅建筑面积为156798.72平方米，其他建筑面积为 12201.28平方米；地下总建筑面积为 15000平方米。

　　4、小区绿化率70% ，绿化面积518000平方米。

　　5、住宅403 套。

　　6、小区出入口4 个（4为24小时开放）。

　　四、物业服务收费标准、内容及要求：（物业服务费用按酬金制结算）

　　1、别墅住宅：不高于6 元/月/平方米

　　2、物业服务内容及要求：具体要求详见附件。

　　五、物业服务合同期限：2年，自与中标的物业服务企业签订合同之日起。

　　六、投标申请人条件

　　1．依法在本市注册登记，具有壹级物业管理资质；

　　2.物业服务诚信记录良好，无《物业服务企业资质管理办法》第十一条规定的行为及侵占小区维修资金或小区物业公共收益、擅自退出小区管理服务、拒不移交物业资料等历史记录；近三年内没有行政处罚的不良记录，没有与业主发生群体性对抗、拒绝服务、拒绝移交、故意毁坏业主物业财物等的严重不良行为；与佘山银湖别墅业委会有过诉讼、尚在诉讼过程中的物业公司不予入围.

　　3.在管理项目中有与本小区相似物业项目2个或以上,且该管理项目具有良好业绩；

　　4. 拟派项目经理应是从事物业行业五年以上，具备大型物业项目的管理经验，大专以上学历，入围后项目经理须经过本业委会面试通过；标书中写明项目经理姓名，除业委会批准，不得变更；

　　5. 全国物业服务企业排名进入十强的优先入围；

　　6.符合条件的物业服务企业需提交人民币叁万元整（￥30000.00元）的投标保证金至上海国际公共关系公司账户（资料预审合格后，账号由现场工作人员提供)。

　　七、申请投标的地点、期限及保证金要求

　　投标申请人应凭《资格预审申请书》申请投标。

　　1、申请报名地点：中山北路1958号1310室上海国际公共关系公司会议室

　　2、申请报名期限：自2016年 7月8日14:00 至16:00时止

　　3、投标申请人应按照招标文件设定的条件和约定期限，向招标人提交资格预审资料二套和《资格预审申请书》。（资料包括：营业执照和资质证书正本复印件、

　　企业介绍、财务报表（近三年）、拟派小区经理的详细情况及“投标申请人条件”中特指的相关资料，并加盖公章）。

　　4、符合条件的投标申请人应在资料预审合格后，提交投标保证金人民币叁万元整给招标代理方，招标代理方出具合法收据。通过资格预审并已缴纳投标保证金的物业服务企业为有效投标人。

　　八、入围投标人确定

　　有效投标人超过5家时，由招标方按照有效投标人的最新社会公众满意度择优选择5家入围投标单位参加最后决标。并向投标申请人分别发出《资格预审入围通知》和《资格预审未入围通知》。

　　九、中标人的确定

　　评审委员会推荐不超过三家有排序的合格中标候选人；业主委员会根据排序确定中标人，并代表业主大会与之签订物业服务合同；如排序在前的中标候选人放弃中标或者因不可抗力提出不能履行物业服务合同，业主委员会可以依序确定其他中标候选人为中标人。

　　十、其他事项

　　中标物业服务企业支付本次招标代理费用叁万元整人民币，已缴纳的投标保证金将被直接转入，招标代理公司开具公司发票。

　　特此公告

　　招标人：上海市松江区佘山银湖别墅业主大会

　　招标代理人：上海国际公共关系公司

　　2016年 7月1 日

　　资格预审申请书

　　上海市松江区佘山银湖别墅业主大会

　　我公司已仔细审阅《佘山银湖别墅住宅小区招标公告》（以下简称公告），在充分理解并完全同意《公告》要求的基础上，经我公司法定代表人授权，由(委托代理人姓名) 作为我公司全权代表，并以 (申请单位名称)的名义，向贵方提出资格预审申请。

　　我公司按《公告》的要求提供与此申请有关的所有证明资料和投标保证金人民币叁万元整（支票），以供招标方核实我公司在申请中提交的有关文件和资料。

　　我公司在此声明，申请文件中所提交的文件和资料均是完整的、真实的和准确的。如出现不完整、不真实、不准确的资料，我公司愿意承担由此引起的一切后果。

　　申请单位（公章）:

　　法定代表人（签名）:

　　授权代表签字:

　　年 月 日

　　附件：物业服务内容及要求

　　一、 综合服务

　　服务内容

　　服务要求备注

　　依法经营

　　服务、经营项目均取得相应资质，证照齐全、有效，且在服务现场进行公示。

　　服务中心设置

　　1.物业服务区域设置接待中心，提供日常接待服务，服务时间：8:00-20:00

　　2.接待中心公示服务项目、服务标准、收费价目、服务人员姓名等。

　　服务人员

　　1.物业服务人员获得国家相关规定的相应资格证书或岗位证书。物业服务人员仪容整洁、行为规范、统一着装、佩戴工牌、使用文明用语。

　　服务响应

　　1.三十分钟内响应客户诉求。

　　2.消防、警情、火情等紧急情况，十五分钟内工作人员到场。

　　沟通渠道

　　1.设立24小时服务电话、投诉论坛、官方微博、移动应用终端(或APP），接受业主和使用人对物业管理服务报修、求助、建议、问询、质疑、投诉等，及时响应（三十分钟内）并记录。

　　2.每年进行1 次客户满意度调查。

　　制度与档案管理

　　1.建立客户信息保密制度、财务公开制度等各类管理制度。

　　2.妥善代管小区房屋本体、共用设施设备等相关图纸资料及业主档案。

　　3.文件柜内摆放整齐，无尘无潮无虫。

　　4.合同资料保存完整，设置合同清单，并注明合同有效期。

　　5.所有质量记录根据体系文件的要求进行分类管理，标识清晰，检索方便。

　　财务公开

　　编制季度服务报告，每季度首月20日前将上季度管理、服务及财务信息向业主公示。每半年公示小区公共收益和维修资金的账目明细。

　　每月向业委会提供财务报表。

　　品质监控

　　1.物业公司建立ISO9000质量管理和运作模式，定期进行内部审核。

　　2.建立完善的投诉处理程序，有完整记录，有跟进结果。

　　3.对于网贴投诉，回复时间不得超过2小时。业主有效投诉处理率为100%。

　　4.至少每月一次，将涉及到较多业主公共利益的共性投诉处理结果，向业主公布。

　　5.建立物业工程改造前评审程序，确保工程的合理、有效、低成本。

　　6.有完善的信息管理制度 ；人力资源管理制度；顾客关系制度；会所、商铺管理制度；新业主入住办理制度;

　　7.有量化的管理目标标准

　　二、管家服务

　　服务内容服务要求

　　社区共治

　　1、根据业主大会表决通过的《管理规约》、《议事规则》、《维修基金管理规约》的约定和授权，对小区的公共性事务进行管理。

　　2、配合业主委员会、社区志愿者或业主代表对小区的不文明行为进行劝阻、制止、曝光、上报有关政府部门。

　　3、每季度开展一次社区文明宣传。

　　社区文化

　　1.每季度组织一次社区文化活动。

　　2.结合业主需求，建立社区圈子。

　　特约增值服务

　　1.提供特约、代理代办等有偿服务。

　　2.配置便民工具箱，免费借用。

　　3.提供三项以上的私属服务。

　　三、安全服务标准及方案

　　1、安全管理方案

　　根据小区情况制定本小区安全管理方案，每半年评估并依据现场变化做相应调整（包括巡逻路线，根据季度调整的重点巡视区域，重点关注区域等）。

　　服务内容服务要求

　　人员素质

　　1.保安员不得小于18岁，不得超过45岁。

　　2.保安员入职前需要有背景调查。有犯罪前科的不予聘用。

　　3.保安员入职后上岗前，要有系统的培训，和培训记录可查。保安员应了解治安、消防、交通、物业管理知识，考核合格后上岗。

　　4.保安员不得打听、散播业主隐私。不得打探业主家家政人员工资。

　　综合安全

　　1.安全岗24小时值班制度、巡逻制度，并有交接班记录。

　　2.根据小区现状，实行至少二级监控： 大门、周界围墙为一级监控，小区内巡逻为二级监控。整个社区安全防范有有效的管理体系和可追溯文件。

　　治安管理

　　1.控制外来人员出入，可疑人员，和未经业主电话核实过姓名的访客不得进入社区。

　　2.外来施工人员或供货人员需登记证件、佩戴明显标志，对于外来人员实行AB证换证管理，并做到每日盘点清理；

　　3.对于大型物资搬运要做到责任可追溯到用户本人,即须物业使用人核实搬运车牌号或司机姓名后方可放行。

　　4.对于拉杆箱、编织袋等有行李出入人员，须和业主本人、物业使用人核实后方可放行。

　　5.社区内发生紧急事件，保安骑电瓶车必须5分钟内赶到现场。

　　6.有两套以上的巡逻路线图，并依照季节、小区实际情况不定期变换巡逻路线或穿梭巡逻，巡逻点做到每日有班长检查，每周有管理员检查，每月有经理抽查；

　　7. 对保姆、钟点工、家教等长期出入人员，经业主配合做到人人备案记录。对租户、公司户、商铺做到户户有登记备案的管理。

　　2、小区出入口服务

　　服务内容服务要求

　　通行服务

　　1.出入口分别采用24小时有人值守。

　　2.24小时每岗有1人立岗。

　　人员出入 1. 常住人员自行刷卡进出小区。

　　2.外来人员实行核实、登记管理。

　　3.外来访问人员身份证件有电子或文字可记录可追溯。

　　车辆进出

　　1.对进出小区的车辆实施卡/证管理，引导车辆有序通行、停放(包括电动助力车和自行车)。

　　2.在小区道闸系统改造前，对进出小区的车辆牌照有文字可记录可追溯。在小区道闸系统改造后，对进出小区的车辆牌照有电子记录可追溯。

　　3、秩序维护

　　服务内容服务要求

　　监控中心

　　1.监控中心24小时有2人值守，录像保存期30天。

　　2.记录清晰完整，不得有造假。

　　3.音频视频路线接线牢固，录像画面清晰。监控设备运行良好

　　4.一旦监控设备出现故障，任何设备画面缺失，画面故障性模糊，必须当日报修。

　　设备管理

　　1.制定设备人员管理制度

　　2.制定设备房管理制度

　　3.制定设备移交标准。

　　仓库管理

　　1.仓库物资堆放整齐，不潮不霉。有消防措施。

　　2.危险品单独房间存放。化学品有安全使用说明书。

　　3.物资进、用、存记录完整，有相关人员签字。

　　4.库存物资有台账，定期盘点， 保证帐物相符。

　　应急服务

　　1.制订火警、警情、自然灾害等各类应急预案。

　　2.各类应急预案每年至少组织1次演习。

　　现场巡查

　　保安员不间断巡视小区，重点部位（空置房、主干道、隐患死角等），发现问题及时处理；监控中心有巡更记录。

　　车场管理

　　1.交通设备设施完好、标识齐全规范。

　　2.车辆通行顺畅、停放有序，对乱停放车辆实施书面告知、锁车、移车、曝光等处理措施，损害公共财产应以责令损害人赔偿。

　　3.若发现影响业主正常行车及生活的损坏公共绿化的行为及时告知制止。

　　公共区域管理

　　对乱摆放杂物、乱停放电动助力车、自行车、乱晾晒和噪音扰民现象，实施书面告知、及时清理、整改、曝光、上报政府部门等处理措施。

　　四、业务支持（含设施维护、设备维护、环境监控）

　　1、共用部位、共用设施设备维护保养服务标准

　　服务内容服务要求

　　公共标识

　　1、小区主出入口设有小区平面示意图，主要路口设有导向标识。

　　2、各组团、户和公共配套设施、场地有明显标识。

　　房屋本体及设施

　　1.每年12月编制下年度维修保养计划，经与业委会沟通后，依照相关政策指导实施。

　　2.每年巡查2次，发现问题及时处理。

　　3.巡查、维修、保养记录齐全。

　　装饰装修管理

　　1.建立住宅装饰装修管理制度，明确装饰装修禁止行为和注意事项，并告知业主。

　　2.每 日 巡查1 次装修施工现场，发现违章装修，及时劝阻、制止、曝光、上报，并协助业主委员会和主管部门处理。

　　3.装修工人每日18：30清场。

　　供配电系统

　　1.每半年停电检修一次，计划性停电，提前_3_天通知。

　　2.制定供配电系统检查制度，检查记录完整。

　　消防系统

　　1.消防设施设备完好，功能正常。

　　2.消防通道畅通。

　　弱电设备

　　1.弱电设施设备完好，功能正常.

　　2.制定保养计划，并按计划实施月、季、年检。

　　强电设备

　　1.强电设施设备完好，功能正常

　　2.制定保养计划，并按计划实施周、月、季、年检。

　　公共照明

　　1.每天巡查路灯一次，发生故障及时修复，灯具完好；

　　2.根据实际情况对小区照明设施进行节能改造。

　　供水系统

　　1.二次供水水箱清洗1次/6个月，水质符合卫生要求，并公示水质检测报告。

　　2.计划性停水，提前_3_天通知。

　　排水系统

　　1.排水设施设备完好，功能正常。

　　2.制定保养计划，并按计划实施周、月、季、年检。

　　维修管理

　　1.制定共用设施设备年度保养计划，并按计划实施日、周、月、季、年检。

　　2.涉及动用专项维修资金的大中修及改造工程，编制维修、更新改造计划并按法定程序申请使用。

　　3.设备设施维修、保养作业避免影响客户的出行、生活及休息，作业时有明显警示标志和安全防范措施。

　　应急处理

　　1.编制设备突发故障应急预案。

　　2.接到停水、停电和停气通知后24 小时内向客户发布通知（市政突发停水停电停气及设备突发故障除外）。

　　3.市政突发停水停电停气，2 小时内实施应急预案。

　　2、公共区域清洁、垃圾的收集/清运、雨/污水管道疏通、蚊虫消杀服务标准

　　服务内容服务要求

　　公共区域

　　会所地面和墙面

　　室内地面每日循环清扫、拖洗保洁；墙面保持无灰尘、无污渍；大理石、花岗石地面每月保养一次，保持材质原貌，干净、有光泽。门窗玻璃清洗次数不定，保持洁净、光亮、无灰尘、无污迹。天花板每半月除尘一次，目视无灰尘、无污迹、无蜘蛛网。会所内无垃圾、各种设备设施家具无明显灰尘、污迹。会所木地板地面干净无灰尘。

　　消防栓、指示牌、安全标志等公共设施、公共灯具、宣传栏等 隔日擦抹一次，表面干净、无灰尘、无污渍。（2米以上部分每半月擦抹、除尘一次）。另外对危险隐患部位设置安全防范警示标志，一旦有损坏或者倾斜，立即安排修复。

　　室外娱乐健身设施

　　1.每周除尘一次，目视无灰尘、无污迹、无蜘蛛网。

　　2.儿童活动场所和娱乐设施无安全隐患，无油漆脱落。

　　公共水景（含喷泉）

　　每周打捞漂浮物一次，清理池底，喷洒药水。

　　喷泉水质不浑浊，无青苔，无异味，无杂物。

　　生活、绿化垃圾收集、清运

　　每户垃圾箱每日早晚定时清理二次，确保垃圾箱垃圾不满溢，发现及时清洁；垃圾收集点周围地面无散落垃圾、无污迹、无异味。并根据季节性特点作适当增加频次调整。生活垃圾日产日清，绿化垃圾满一车即清理。生活垃圾、绿化垃圾收倒运输过程不干扰业主工作、生活。

　　道路地面、草坪、明沟 道路、地面、草坪每日循环清扫保洁，广场砖地面每周冲洗一次；目视地面干净，地面垃圾滞留时间不超过一小时；明沟每日清扫一次，无杂物，无积水。每周一次巡查道路、侧石、防腐木地板、井盖等，发现损坏即时安排修复，保持路面平整、完好、无积水、侧石无缺损。

　　休闲椅、凉亭、景观小品 每周一次巡查，发现损坏7日内完成修复

　　垃圾厢房

　　有先进的垃圾处理方式,垃圾日清，对垃圾厢（房）循环保洁，垃圾厢（房）整洁、干净、无异味，灭害措施完善。

　　公共区域

　　河道、周界、安防

　　小区内河道每周一次打捞漂浮物，垃圾和水草，目视河面清洁干净。周界围栏每两小时巡逻一次，穿插不间断巡逻，有破坏立即安排修复并通报业委会。

　　消毒灭害

　　每月对窨井、明沟、垃圾房喷洒药水一次，每半年灭鼠一次。根据季节性特点灭蚊，蚊子繁殖季节每月灭蚊两次。

　　3、公共区域绿化养护服务标准

　　服务内容服务要求

　　绿化管理

　　草坪

　　制度

　　制定年度绿化养护计划，对植物定期养护，并有监督检查机制。恶劣天气时，对不耐寒的植物有保护性措施。 修剪

　　草坪保持平整，草高不超过8cm。

　　清杂草

　　每年清除杂草五遍以上，杂草面积不大于5%。

　　灌、排水

　　常年保证有效供水，有低洼及时整平，基本无积水。

　　修剪

　　乔、灌木修剪每年三次以上，基本做到无枯枝；篱、球、造型植物及时修剪，每年不少于五遍，做到枝叶紧密、圆整、无脱节；地被、攀援植物修剪及时，每年不少于三次，基本无枯枝。

　　中耕除草、松土

　　适时中耕除草，做到基本无杂草，土壤疏松。

　　树木

　　施肥

　　按植物品种、生长状况、土壤条件适时施肥，每年普施基肥不少于一遍，花灌木增施追肥一遍。

　　病虫害防治

　　防治结合、及时灭治，主要病虫害发生低于5%。

　　扶正加固

　　树木基本无倾斜。

　　其它

　　乔灌木生长良好，树冠完整；花灌木按时开花结果；球、篱、地被生长良好，无缺枝、空档。

　　布置

　　一年中有三次以上花卉布置，三季有花。

　　灌、排水

　　保持有效供水，无积水。

　　花坛花镜

　　补种

　　缺枝倒伏及时补种。

　　修剪

　　及时清除枯萎的花蒂、黄叶、杂草、垃圾。

　　病虫害防治

　　适时做好病虫害防治。

　　4、空置房服务标准

　　服务内容服务要求

　　空置房

　　除草

　　空置房每半年除草一次

　　房屋本体

　　日常巡逻当中，若发现空置房房屋本体存在墙面开裂、漏水等安全隐患问题，及时通报业主。

　　应急处理

　　台风暴雨季节加强对地下室和庭院的应急处理

　　卫生

　　空置房庭院无垃圾